政协委员许家印：控制房价让利于民(图)

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政协委员许家印：控制房价让利于民(图)

                               
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政协委员许家印：控制房价让利于民
　　“土地成本、税费成本和企业利润的不断飙升，是近年来我国房价高企的根源。”全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在4日参加全国政协十一届二次会议分组会时披露了房价成本构成，引起与会政协委员和记者的广泛关注。房价是怎么被推高的？未来房价还会如何变化？房地产市场应如何发展？这些问题已成为两会代表委员热议的话题。
　　政协委员披露房价成本
　　关于房价成本一直是企业和地方政府讳莫如深的话题，不过，这一业内秘密被一位从事房地产业的全国政协委员给曝了光。
　　“当前我国 房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。”许家印委员在小组会上语出惊人，“通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。”
　　据了解，我国自实行分税制改革以来，地方财政普遍税收不足，土地出让收入等已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方热衷于“土地财政”，无形中推动了地价飞涨。
　　“一些房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，土地成本的不断上涨，又推动了房价上涨。”许家印委员说，“房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的三分之一以上，最终也转嫁给了消费者。”
　　许家印的观点得到全国政协委员、中山大学教授毛蕴诗的认同。毛蕴诗委员在接受记者采访时指出，在一些地方政府中，有相当一部分财税收入是靠房地产业来维持的。这样一种发展模式为近年来的房地产价格飙升起到了推波助澜的作用。
　　房价不合理威胁国计民生
　　中国房地产市场经过近10年的快速发展，让许多购房人居住环境得到改善，但同时高企的房价也给购房者带来沉重负担，房地产市场也遭遇到了发展瓶颈。
　　统计显示，近来，虽然个别城市房价有所回落，但绝大部分城市房价依然处于高位，一些大城市中心城区的房价每平方米已经达到了3万元人民币左右，这一数字相当于我国一个普通城镇职工一年的纯收入。
　　“对于生活在北京、上海、杭州等地的大多数工薪阶层来说，以目前的价格，就算不吃不喝工作上几十年，也未必能买得起市区内的一套住房。”毛蕴诗委员说。
　　“目前国际公认的较为合理的房价收入比在4-6倍之间，但我国房价收入比平均为15倍，个别大城市更高。”许家印委员说。
　　不合理的房价让房地产市场进入整体低迷状态，中国人民银行日前发布的全国城镇储户问卷调查显示，目前居民购房消费意愿已降至10年来最低点。市场活跃度重回1998年房改之初的水平。反映市场活跃程度的房屋空置率仍处在高位，根据国家发展和改革委的数据显示，截至去年底，全国商品房空置面积同比增长21.8%，其中，空置商品住宅同比增长32.3%。而根据易居房地产研究院的预测，目前全国住宅市场的消化周期将超过33个月。
　　应把房价控制在合理水平
　　不合理的房价已成为阻碍房地产市场健康发展的最大障碍。全国人大代表、经济学家辜胜阻认为，房地产开发企业应该适应市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。
　　“一方面企业应该合理控制利润，比如我们恒大就是一直采取微利政策，受到欢迎、发展稳健；另一方面，地方政府要改变短视行为，将土地出让中的短期利益和局部利益让给大众，控制地价过快上涨。此外，国家要完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费。通过三方面的控制，把房价稳定到合理水平。”许家印委员建议。
　　“目前需要开发商、地方政府共同努力，把价格定到一个合适的位置。”李稻葵委员说。
　　除价格之外，代表委员普遍认为，中国房地产市场需要调整房地产市场结构，建立多层次供应体系。
　　全国人大代表、天津市东丽区区委书记张有会认为，政府要把保障居民居住的安居房建设和改善居住条件的商品房建设都要考虑到。属于保障性住房的，要加大土地供应，还要降低土地交易成本，从源头上控制价格。
　　全国政协委员、财政部财科所所长贾康认为，要增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，政府的政策应该在保障住房方面，在结构优化方面找到政策的着力点，做好廉租房和经济适用房的供给工作。

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商品房预售制度应被取消的五大理由

吴其伦

    民革中央向政协会议提交的集体提案内容，该提案建议加快修订《城市房地产管理法》，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。

　　一、预售制降低了开发商门槛。

　　民革中央在其所提的这份名为“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，促进房地产业的健康发展的建议”的提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

　　提案还认为，房地产预售制度降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入了市场，增加了开发商投资出问题的几率，银行和购房人被动的成为风险投资的牺牲品。

　　二、取消预售制已有基础。

　　“适时果断取消商品房预售制度，是消除房地产市场不规范的重要举措。”民革中央建议，取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。

民革中央提案还认为，目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。首先是金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。其次是房地产开发商积累了一定的实力，具备了驾驭资金项目运作的能力，对预售商品房制度的依赖性已减弱。

    对于民革中央的提案，笔者在深表赞同的同时，就商品房预售制度应被取消的理由补充如下：

    三、商品房预售许可制度已经完成其历史使命。

    政府出台商品房预售制度，其目的是促进房地产开发的启动，令开发商在较低成本的情况下得以快速发展。通过几年的发展来看，政府的目的已经达到。可现在看来预售制度已经成为了房地产开发商的资金垄断，最后形成垄断效率的工具，并且，增加购房者及银行的风险。由此我们可以看出，商品房预售许可制度已经严重违背了政府出台此项政策的初衷，并且已经成为深受民众反对的一项制度。

    开发商绝大多数已经度过原始积累期，已无需政府扶持。中国2007福布斯中国富豪榜第一名是广东碧桂园房地产公司的杨惠妍，个人净资产高达162亿美元，第二名是香港世茂集团的许荣茂，个人净资产73亿美元，第三名是上海复星国际集团的郭广昌，个人净资产48.5亿美元。2007年福布斯中国富豪榜最大的特点就是来自房地产行业的富豪增加了不少，在前10名的富豪就有6名出自房地产行业。从房产商个人资产的快速累积，可以看出房产商已具备相当的规模，已无需政府扶持，取消商品房预售许可制度不会影响开发商正常发展。

    因此，商品房预售许可制度已经完成了其历史使命，是到了取消的时候了。

    四、商品房预售许可制度已名存实亡。

    09年起，上市交易的商品房中，绝大多数将是现房，对于购房者而言，有无商品房预售制度都是一样。目前，中国商品房的空置面积接近2亿平方，并且这一数字还有大幅上述的趋势。形成这样局面的主要原因是今年房产销售一直不畅、房产商死扛房价、消费者持续观望等。正因如此，09年起现房销售将成为一种主流销售方式。

    受多种因素影响，购房者很少会选择期房。目前，受经济危机影响下的民众收入预期降低、房产商资金压力加大令消费者担心买到烂尾楼、房产市场持续供大于求的因素影响，购房者绝大多数不会购买期房。

    因此，商品房预售许可制度已经名存实亡，已经到了取消的时候了。

    五、以商品房为主导的房产市场格局已经出现改变。

    商品房所占市场份额将越来越少。房改十年来，民众所能购买的房屋产品只有商品房，商品房占据了房产市场几乎全部的份额。直到经济适用房、廉租房的大幅推出，商品房一统市场的格局才得以改变。2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)下发。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。自此，中国房产市场掀起了保障房建设热潮。近阶段，政府出台9000亿安居工程，更是奠定了中国房产市场即将步入保障房时代的基础。可以想见，在未来的发展历程中，商品房在房产市场中所占份额将越来越少。

    商品房开发商将越来越少。中国目前有超过3．5万家房产开发企业，这些企业大多是经过若干年的成长壮大，部分企业已经取得了不俗的成绩。可随着资金吃紧、销售不畅、行业不景气等原因，很多企业将选择转行；政府大力推进保障房建设步伐，部分开发商将转投保障房建设；政府大规模安居工程的顺利推进，将令商品房土地供应日益减少。因此，商品房开商将越来越少，就象奢侈品制造（经营）商的数量永远比不上一般商品制造（经营）商一样。

    商品房价格涨、跌对社会的影响将越来越小。前几年，尤其是2007年房价暴涨令社会矛盾日益恶化。而今年以来的房价下跌，又令政府深感不安。可以毫不夸张地说，前几年房价的涨跌牵动着几乎所有人的神经。而随着保障性房源的大幅推出、将持续一段时间的房价下跌、消费者的够房需求渐趋理性，房价的涨、跌，尤其是商品房价格的涨跌对社会的影响将越来越小。就象绝大多数人不关心劳斯莱斯车、江诗丹顿表、LV包的价格涨跌一样，不再关心商品房价格的涨跌。

    政府对商品房的关注程度将越来越低。房改以来，政府对商品房的关注程度一直居高不下，从扶持到调控先后出台了很多政策：1998年，住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化；2000年，规范房地产市场；2001年，刺激消费，繁荣房地产市场；2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；2004年，831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台——标志着宏观调调控开始；2005年3月国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条），5月，七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）；2006年5月国六条出台——新一轮调控大幕开启；2007年8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变……

    政府之所以出台如此密集的政策，是因为商品房对中国社会已经产生了重要的影响，并且由于商品房价格日渐疯涨，已经激化了社会矛盾。而到了2008年，我们可以看到，政府针对房产市场出台的政策就明显少了很多。随着保障性房源的大幅推出令民众的住房需求逐步得到满足、民众逐渐树立起理性房屋消费观、商品房回归其应具备的高端定位，政府对商品房的关注程度将越来越低。

    综上所述，笔者认为，中国房地产市场将告别商品房时代。这样为商品房而度身打造的商品房预售许可制度理应退出。

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商品房预售制应取消的8大理由
1.       减少买卖双方的纠纷。房屋面积缩水、规划设计变更、房屋质量问题是近年来房地产行业投诉的重点，取消期房销售，买现房可以大量减少上述纠纷。



2.       将不具备开发实力的开发商拒之门外，减少开发投资的风险，这不仅保护了购房人的利益，更降低了银行的金融风险。房地产发展10多年来，根据不完全统计，10家开发商就有2~3家开发商采用的是“空手套白狼”方式进行开发，这也是项目烂尾、客户买的房屋迟迟不能入住的根源。



3.       预售制度的实施给一些不法开发商提供投机取巧的开发之道。引发了大量延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，还有工程做到一半就“携款逃跑”的开发商也大有人在。要避免上述问题发生，必须取消预售制度。



4.       取消预售制度不会推动房价上涨。有人担心如果取消开发商的预售制度，会在短期内造成商品房供不应求的局面，会导致房价上涨，这只不过是开发商的一个搪塞理由而已。以北京为例，目前市场存量房就达到9000万平米，按照08年的销售速度，在卖两年也卖不完。即使未来2~3年北京市不在新盖1平方米的商品房，市场也会处于供大于求的状态，取消预售制度房价绝不会上涨。



5.       取消预售制度在初期可能造成开发商资金紧张，但是从长远来看，它会逼迫开发商提高自身“造血”功能，增强企业多元化的融资能力，让开发商尽早摆脱“预售款”依赖症，有利于企业进入一个健康发展之道。



6.       目前楼市上已经有不少品牌开发商自动实施现房销售，万科和保利就是其中代表。现房销售就是最好的广告，不仅能体现开发商的资金实力，更是房屋质量和信誉的最佳保证。因此对于购房人来说，在经济不景气的09年，观望中的购方者即使要买房，首选肯定是现房。对于开发商来讲，既然期房一个月卖不了一套，还不如等房子建好了在卖，不但能取得好的效果，更重要的是赢得了客户的口碑，还节省了广告费，一举三得，何乐而不为。



7.       10年的房地产发展，已经诞生了一批有实力、有规模的品牌开发商，这些开发商积累了一定的资金实力，具有驾驭资金，项目操作的程序已经非常熟练，建筑技术的提高使得开发工期大大缩短。其实大开发商对商品房的预售制度的依赖性已经大大减弱，因此取消对行业的影响不大，而且还能促进一些中小开发商必须迎头赶山，否则就要被市场无情的淘汰；



8.       有人说取消预售会造成房企破产。相信大家还记得银行当年为了降低金融风险，推出项目未封顶，就不给购房者放贷这则政策时，业内也有很多人担心，此举将造成开发企业资金紧张，企业有可能破产，事实证明，这种担心纯属多余，没见有哪家房企因为此而破产。同样，今天大家对取消预售制度的担心也同样是杞人忧天。

greysolo

很难的~~~群众工资低~~房价高~~~像大甩卖一样降价是不可能的~~~只有提高人民群众的工资

llbing

年难过，年难过，年年难过年年过；
事无成，事无成，事事无成事事成

吹风

早干什么去了？现在站出来说有点晚了！
想让政府降低收费还不好意思直说！
不过看看现在有些地方那个财政靠吃卖地过日子却是恐怖啊！

一笔

终于出来个有良心的委员了。

hmwqy

出来有什么用，还不是苦了我们这些老百姓

zhuxinbo161

路过，顶一下

slning

我看政府不如把人们的人民币兑换成金元券算了，这样比卖土地、高税收来的快！

鑫锐

年难过，年难过，年年难过年年过；
事无成，事无成，事事无成事事成
经典啊

liuxingwei998

谁也不拿政协委员的话当圣旨，房价该涨还得涨

davidyu

我倒是觉得现在的房子已经变成了ZF剥削百姓的工具了。比偷盗抢有过之而无不及。

guojing1982

希望要快点实施相关政策才是真的。否则说再多都是无济于事的。老百姓仍然再受苦！

xiang.lianfa

终于出来个有良心的委员了。